Mietrecht
Tod des Mieters
Es ist zunächst einmal zu beachten, dass beim Tod des Mieters der Erbe oder die Erben (letzteres als Erbengemeinschaft gesamtschuldnerisch) per Gesetz im Wege der Universalsukzession gemäß § 1922 BGB automatisch in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eintreten, ohne dass es einer besonderen Erklärung dem Vermieter gegenüber bedarf.
Das gilt allerdings nur dann, wenn die Erbschaft durch den oder die Erben auch angenommen worden ist. Beim Tod des Mieters ist nach § 569 Absatz 1 BGB sowohl der Erbe, als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wobei jedoch zu beachten ist, dass die Kündigung nur zu dem ersten Termin erfolgen kann, zu dem sie zulässig ist.
Dies setzt zwangsläufig ein bestehendes Mietverhältnis voraus, d. h. es darf nicht bereits gekündigt oder beendet sein und gegen den verstorbenen Mieter lief beispielsweise die Räumungsvollstreckung aufgrund eines rechtskräftigen Räumungstitels.
Die Kündigung beendet bei fristgerechter Erklärung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats; sie beträgt mithin drei Monate.
Wohnraummietverhältnisse
Ein Ehepaar hat die Wohnung gemeinsam angemietet und ein Partner stirbt. Für diesen Fall greift § 569 b BGB. Aufgrund gesetzlicher Anordnung wird das Mietverhältnis automatisch mit dem überlebenden Ehegatten fortgesetzt, ohne dass es einer besonderen Erklärung bedarf, da der überlebende Ehegatte sowieso Mietvertragspartner war. Das Gesetz stellt ferner ausdrücklich klar, dass nunmehr aus dem ursprünglichen Gemeinschaftsmietverhältnis ein alleiniges des Überlebenden geworden ist.
Der überlebende Ehepartner als Alleinmieter genießt darüber hinaus den vollen Kündigungsschutz gegenüber seinem Vermieter (§§ 564 b, 564 c BGB).
Ehegatten und Angehörige treten in den Vertrag ein
Der Tod des Mieters bei Wohnraummietverhältnissen beendet nicht automatisch den Mietvertrag. Die Konzeption des § 563 BGB schützt den Bestand von Mietverhältnissen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen als "Hausgenossen" zusammenwohnen. Diese gesetzliche Regelung durchbricht die Systematik des Erbrechts und statuiert unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonderrechtsnachfolge.
Nach den allgemeinen erbrechtlichen Regeln geht ein Mietverhältnis nach den §§ 1922, 1967 BGB auf den oder die Erben über. Die Regeln der §§ 563, 563a BGB legen ein hiervon abweichende Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes fest. Dieses Konzept genießt somit Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge. Eine hiervon abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unzulässig, § 563 Abs. 5 BGB. Ein bereits beendetes Mietverhältnis, aus dem nur noch Abwicklungspflichten abgeleitet werden, begründet kein Eintrittsrecht.
Mit dieser gesetzlichen Regelung werden die eintretenden Personen in die Lage versetzt, das Mietverhältnis fortzusetzen und dennoch eine überschuldete Erbschaft auszuschlagen, womit die soziale Komponente der Regelung deutlich wird.