Tod des Mieters 

Es ist zunächst einmal zu beachten, dass beim Tod des Mieters der Erbe oder die Erben (letzteres als Erbengemeinschaft gesamtschuldnerisch) per Gesetz im Wege der Universalsukzession gemäß § 1922 BGB automatisch in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eintreten, ohne dass es einer besonderen Erklärung dem Vermieter gegenüber bedarf. 

Das gilt allerdings nur dann, wenn die Erbschaft durch den oder die Erben auch angenommen worden ist. Beim Tod des Mieters ist nach § 569 Absatz 1 BGB sowohl der Erbe, als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wobei jedoch zu beachten ist, dass die Kündigung nur zu dem ersten Termin erfolgen kann, zu dem sie zulässig ist.

Dies setzt zwangsläufig ein bestehendes Mietverhältnis voraus, d. h. es darf nicht bereits gekündigt oder beendet sein und gegen den verstorbenen Mieter lief beispielsweise die Räumungsvollstreckung aufgrund eines rechtskräftigen Räumungstitels.

Die Kündigung beendet bei fristgerechter Erklärung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats; sie beträgt mithin drei Monate. 

Wohnraummietverhältnisse 

Ein Ehepaar hat die Wohnung gemeinsam angemietet und ein Partner stirbt. Für diesen Fall greift § 569 b BGB. Aufgrund gesetzlicher Anordnung wird das Mietverhältnis automatisch mit dem überlebenden Ehegatten fortgesetzt, ohne dass es einer besonderen Erklärung bedarf, da der überlebende Ehegatte sowieso Mietvertragspartner war. Das Gesetz stellt ferner ausdrücklich klar, dass nunmehr aus dem ursprünglichen Gemeinschaftsmietverhältnis ein alleiniges des Überlebenden geworden ist. 

Der überlebende Ehepartner als Alleinmieter genießt darüber hinaus den vollen Kündigungsschutz gegenüber seinem Vermieter (§§ 564 b, 564 c BGB). 

Ehegatten und Angehörige treten in den Vertrag ein 

Durch § 569a BGB wird dem Ehegatten und den Familienangehörigen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Hausstand geführt haben, ein besonderer Schutz gewährt. Er ändert bei Mietverhältnissen über Wohnraum die gesetzliche Erbfolge. 

Danach gehen die Mietverträge nicht gem. § 1922 BGB auf den Erben, sondern auf die nach § 569a Abs. 1 und 2 BGB eintrittsberechtigten Personen über. Die Sonderrechtsnachfolge hat auch dann Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge, wenn der Ehegatte oder Familienangehörige Erbe ist. Das gilt ebenfalls. wenn es sich um einen Alleinerben handelt. 

Durch § 569a BGB werden die in das Mietverhältnis eintretenden Personen in die Lage versetzt, den Mietvertrag fortzusetzen, eine überschuldete Erbschaft jedoch auszuschlagen. Sie können andererseits auch die Erbschaft annehmen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. 

Aus dem Zusammenhang von § 569a BGB ergibt sich, dass dem Ehegatten der Vorrang beim Vertragseintritt zusteht. Er schließt andere Familienangehörige aus. Sofern keine eintrittsberechtigten Personen vorhanden sind. können Erbe und Vermieter nach § 569 Abs. 1 BGB kündigen. 

Das Eintrittsrecht nach § 569a Abs. 1 und 2 BGB setzt voraus, dass ein gemeinsamer Hausstand geführt wird. Für die Annahme dieses Merkmals sind allein die tatsächlichen Gegebenheiten ausschlaggebend. An die Erfordernisse sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Daher ist ein ständiges Zusammenleben nicht erforderlich. Vorübergehende berufliche Trennung hindert nicht die Annahme eines gemeinsamen Hausstandes. Es kommt darauf an, dass die Wohnung der Mittelpunkt der gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung ist. Ist ein Ehegatte ausgezogen, so ist ein gemeinsamer Hausstand nicht mehr gegeben.